買い替え成功のノウハウ

買い替えは、ご自宅の売却と新居の購入が同時進行、もしくは連続して行われるため、単純な売却・購入と比較して取引も複雑なものになります。よって「スムーズに買い替えのできるノウハウ」を知っているか知らないかで非常に大きな差が生じてきます。
賢く、スムーズに買い替えのできるノウハウをご伝授いたします。

何よりも大切なことは『買い替えの動機』を明確にすること

買い替えを思い立つ理由は実に様々でしょう。例えば…

何よりも大切なことは『買い替えの動機』を明確にすること

買い替えの動機の大半は、今の住まいに対する不満や不都合からです。
だからこそ、まずはその不満や不都合を解消する住替え先の必要条件の絞込みをしっかりと行うことが重要になります。

具体的な買い替えの流れとそれぞれのメリット・デメリット

先買い後売り

先に買い替え先の物件を購入し、引越しを済ませた後で空家となったこれまでの住まいの売却をスタートする、という形が一番理想的な買い替えの流れ(下図参照)ではあります。

一番理想的な買い替えの流れ

しかし、この方法を行うためには“今の住まいを売らなくても買い替え先の物件が購入できる”という資金的余裕がなければなりません。また、今の住まいに住宅ローンが残っており、買い替え先でも住宅ローンを組む場合には、売却物件の引渡が終わるまでの期間支払いが二重になるというリスクもあります。

今の住まいに住宅ローンの借り入れが残っていて、それを完済しなければ次のローンが組めないというケースが大半となりますので、先買い後売りの場合でも実際は下記のような流れ(下図参照)が多くなります。

実際は下記のような流れ

買い替えの場面では多く見られるケースかと思いますが、下記のようなデメリットやリスクがあります。

  • このケースで買い替え先として購入できる物件の選択肢は非常に限られる。
  • 今の住まいの売却に期間制限が加わるため、売却の期日が迫ったときに売却金額を大幅に下げざるを得ない。また、最終的には不動産業者が今の住まいを買い取るケースも多いが、その場合の買取価格は相場の7~8割程度であることが一般的である。
  • 最終的に買い替えが不成立となる場合もある。

(※上記のリスクを軽減するローン商品として「買い替えつなぎローン」もありますが、売却資産に対する制限や、計画通りに売却が進まないリスクもあるので、あまり多くは利用されておりません。)

しかし、買い替えの目的である『今の住まいに対する不満や不都合』を解消する買い替え先を確保してからの売却スタートですので、“売ったはいいが、希望に合うような買い替え先が見つからなかった”という状況を防ぐことはできます。

先売り後買い

買い替え先を確保する前に今の住まいの売却を行うケースですが、この場合には一旦賃貸等に仮住まいをする、もしくは結果的に仮住まいも仕方ないという認識が必要になります。

先売り後買い

一旦仮住まいすることによる余分な経費と引越しが2度になる手間が掛かりますが、今の住まいの売却価格が確定していますので、その後の流れの中で資金計画にズレが生じる可能性が少なく、買い替え先選定の作業もある程度ゆとりを持って進めることができます。

しかし、仮住まいに発生する経費と短期間で2度の引越しを行う手間を嫌われる方が多く、実際には「先売り後買い」の場合でも下記のような流れになることの方が多くなります。

先売り後買い

売却と購入の決済を同時に行い、引越しも1度で済ませるとなると、買い替え先選定の期間に制限が加わってしまいます。その期間内に希望に沿う物件が見つかればいいですが、新築にしても中古にしても“希望の物件がいつ売り出されるか”ということは自分で調整できるものではありません。

また、期間内での買い替え先の決定を焦るあまり、買い替え先物件に掲げた条件の多くを妥協してしまう状況になってしまったのでは、“何のために買い替えをしたのか…”という結果になりかねません。

買い替え先が期間内に見つからなかったときには、「一旦は仮住まいも止む無し」というゆとりを持った考え方が必要です。

買い替えは、前述の売却・購入タイミングの問題以外にも、ローン残債などの諸問題も絡んできます。
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